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Iniciativa para expedir la nueva Ley de propiedad en condominio en inmuebles
MARGARITA SALDAÑA HERNÁNDEZ
PRESIDENTA DE LA MESA DIRECTIVA DEL
CONGRESO DE LA CIUDAD DE MÉXICO, I LEGISLATURA
PRESENTE
Quienes suscribimos, Diputadas y Diputados integrantes de la I Legislatura del Congreso de la Ciudad de México, con fundamento en lo dispuesto por el artículo 122, Apartado A, fracción II, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; artículos 29, Apartado D, párrafo primero, inciso a); y 30, Numeral 1, inciso b), de la Constitución Política de la Ciudad de México; artículos 12, fracción II; y 13, fracción LXIV, de la Ley Orgánica; y artículos 5, fracción I; 82; y 96, del Reglamento, ambos ordenamientos del Congreso de la Ciudad de México, por medio del presente, sometemos a la consideración de esta Soberanía, la siguiente:
INICIATIVA CON PROYECTO DE DECRETO POR EL QUE ABROGA LA LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL Y SE EXPIDE LA LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES DE LA CIUDAD DE MÉXICO
Lo anterior, al tenor de la siguiente:
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
En México, existen diversos factores respecto a los antecedentes de la planeación, implementación y administración de los programas, políticas y evaluación de vivienda. Dos factores de gran importancia que se han tomado en cuenta en el desarrollo del derecho a la vivienda son los relativos a la evolución sociodemográfica y al orden jurídico, factores estrechamente vinculados.
En el ámbito sociodemográfico son dos los aspectos que generan que la vivienda sea considerada como parte de la agenda nacional del Estado mexicano; el incremento de la población y el proceso de urbanización en el país a partir de los años cuarenta y cincuenta.
Lo anterior es importante, porque antes de este periodo ni la densidad poblacional ni el porcentaje de población urbana se consideró significativo para el análisis de la problemática de suelo y vivienda.
En ese sentido, el análisis sociodemográfico se puede separar en tres periodos:
- El de la explosión demográfica y el inicio de la concentración urbana (1950- 1970). En este período la población del país prácticamente se duplicó, lo que se tradujo en una presión sobre el suelo para la construcción de vivienda; lo cual se vincula directamente con los movimientos migratorios campo-ciudad, sin soslayar las altas tasas de fecundidad. Es en este contexto que empiezan a aparecer las primeras acciones del Estado mexicano en materia de vivienda, como los programas de arrendamiento, incipiente crédito hipotecario y la formalización de los fraccionamientos populares, al dotarles de infraestructura y servicios;
- El descenso de la tasa de crecimiento de la población, pero no así la de vivienda (1970 – 1980). En este periodo las tasas de crecimiento de la vivienda urbana se dispararon a magnitudes de 5 y casi 4 % respectivamente, mientras que las rurales se quedaron en un rango del 1 %; lo anterior mostró la fuerza de la concentración urbana que vivió México en esa época. Por lo que, en este periodo comienza a adquirir importancia para el Estado mexicano el problema habitacional y demográfico. En ese sentido, por un lado, se empezaron a implementar políticas de control natal que coadyuvaron más tarde a reducir los niveles de hacinamiento en las viviendas. Por otro lado, se incrementó la generación de vivienda tanto formal como informal en un 10.17 % anual, además de efectuarse el proceso de institucionalización de la política habitacional dentro de las prioridades del gobierno federal, y
- El efecto de la estructura por edad de la población en el mantenimiento de la demanda (1990-2000). En este periodo, el 61 % de la población nacional se ubicó en zonas urbanas, esto es, en 364 ciudades que ocupan el 0.04 % del territorio nacional. Ahora bien, si se incluyen en esta definición a las localidades mayores de 2,500 habitantes, entonces la población urbana se incrementó a prácticamente 75 %. Como es de suponer, los conflictos por el suelo y las deficiencias en cuanto a infraestructura y hacinamiento se incrementaron en ese periodo debido a que la tasa de crecimiento de la vivienda urbana se ha mantenido prácticamente estable desde 1980, a pesar de que la de población ha experimentado un descenso dramático(2).
Es importante observar que, durante los años 80 y 90, se produjo una redefinición en la acción del Estado en materia de vivienda como resultado de un nuevo marco de reestructuración nacional y global en la economía mundial.
Desde entonces, la participación estatal en los programas de vivienda se ha restringido a la promoción y financiamiento habitacional, estimulando con ello la participación social y privada a fin de que construyan y financien la construcción de viviendas.
En ese orden de ideas, respecto a la evolución de la regulación del derecho a la vivienda, se puede observar que la primera contribución proviene de la discusión que el Constituyente de 1917 formuló con relación a las demandas originadas a favor de una legislación de vivienda obrera en el artículo 123, fracción XII, de la Constitución.
En dicho precepto quedó plasmada la primera aproximación inicial a la exigencia política de vivienda:
“En toda negociación agrícola, industrial, minera o cualquiera otra clase de trabajo, los patrones estarán obligados a proporcionar a los trabajadores habitaciones cómodas e higiénicas, por las que podrán cobrar rentas que no excederán del medio por ciento mensual del valor catastral de las fincas. Igualmente deberán establecer escuelas, enfermerías y demás servicios necesarios a la comunidad”.
De esta manera, las primeras modificaciones al artículo 123 incluyeron todo un conjunto de ordenamientos que ampliaban la cobertura del derecho a la vivienda de las personas trabajadoras, de la manera siguiente:
- En 1929 se otorgó al Congreso la facultad exclusiva para legislar en materia de trabajo y áreas conexas, como las de vivienda (artículo73);
- La Ley del Trabajo de 1931, en su artículo 111, fracción III, reiteró la obligación a los patrones de proporcionar habitación a los trabajadores;
- Se obligó a los patrones del campo no sólo a proporcionar habitaciones salubres, gratuitamente, sino además espacio para la cría de animales de corral (artículo 197, fracción I), y
- Se incorporó que, como pago al servicio doméstico, se incluyera una habitación que sería considerada como parte del salario devengado (artículo 131).
Sin embargo, a pesar de que desde 1917 se estipuló en la Constitución Federal, el derecho a una vivienda obrera no fue sino hasta 1983 que se estableció el derecho a una vivienda digna:
“Artículo 4. …
Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa. La Ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo.”
Como puede observarse, a partir de 1983, con el reconocimiento a rango constitucional del derecho a la vivienda digna, se le otorgó un sentido más amplio a este derecho, al convertirlo en un derecho de todas las personas, dejando de ser un derecho constreñido al ámbito laboral.
Sin embargo, a pesar de este gran avance legislativo, durante el Gobierno de Carlos Salinas de Gortari, se llevaron a cabo importantes modificaciones en materia de vivienda y desarrollo urbano que tuvieron grandes implicaciones para el país.
Se reformaron leyes relacionadas con el uso de suelo de tierras ejidales, dando la oportunidad a ejidatarios y comuneros de negociar sus terrenos en forma privada con agentes de este sector o con el sector público, lo que facilitó la incorporación del suelo ejidal al servicio del desarrollo urbano, tierras que, al ser adquiridas a muy bajo costo por grandes empresas, se convirtieron en los desarrollos habitacionales alejados de las ciudades que proliferarían en el futuro.
Con la reforma de junio de 2011 a la Constitución Federal, el derecho a la vivienda digna se reconoce como un derecho humano al cual deben acceder todas las personas, derecho que debe ser tomado en cuenta con base en la regulación constitucional y en los tratados internacionales.
En ese sentido, adquiere relevancia el marco normativo internacional, en el cual el derecho a la vivienda es reconocido como un derecho humano consagrado en la Declaración Universal de Derechos Humanos, al establecer en el artículo 25, numeral 1:
“Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso de desempleo, enfermedad, invalidez, viudez, vejez u otros casos de pérdida de sus medios de subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad”.
En ese mismo sentido, el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, establece en el artículo 11, numeral 1, establece que:
“Los Estados Parte en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados parte tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo a este efecto la importancia esencial de la cooperación internacional fundada en el libre consentimiento”.
Al respecto, la Observación General No. 4 del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de las Naciones Unidas, organismo encargado de supervisar la aplicación del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales. En su numeral 4, ha establecido que la comunidad internacional ha reafirmado con frecuencia la importancia del pleno respeto del derecho a una vivienda adecuada, sin embargo, sigue existiendo un abismo preocupante entre las normas fijadas en el Pacto y la situación que rige en muchas regiones del mundo.
Además, enfatiza que el derecho a la vivienda no se debe interpretar en un sentido estricto o restrictivo que lo equipare, por ejemplo, con el hecho de tener un lugar para resguardarse o lo considere exclusivamente como una comodidad. Sino que debe considerarse como el derecho a vivir en un lugar con seguridad, paz y dignidad. En ese sentido, de acuerdo con esta Observación, no se debe entender el término de vivienda a secas, sino en un sentido amplio de vivienda adecuada.
La Comisión de Asentamientos Humanos y la Estrategia Mundial de Vivienda hasta el año 2000 han establecido en sus observaciones en el párrafo quinto que:
“El concepto de vivienda adecuada, significa disponer de un lugar donde poderse aislar si se desea, espacio adecuado, seguridad adecuada, iluminación y ventilación adecuadas, una infraestructura básica adecuada y una situación en relación con el trabajo y los servicios básicos, todo ello a un costo razonable”.
Por ello, el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de las Naciones Unidas ha establecido que el derecho a una vivienda adecuada se debe distinguir con base en 7 ejes rectores a los que debe sujetarse:
1.- Seguridad jurídica de la tenencia. La tenencia adopta una variedad de formas, como el alquiler, la vivienda en cooperativa, el arriendo, la ocupación por el propietario, la vivienda de emergencia y los asentamientos informales, incluida la ocupación de tierra o propiedad. Sea cual fuere el tipo de tenencia, todas las personas deben gozar de cierto grado de seguridad de tenencia que les garantice una protección legal contra el desahucio, el hostigamiento u otras amenazas.
Por consiguiente, los Estados parte deben adoptar inmediatamente medidas destinadas a conferir seguridad legal de tenencia a las personas y los hogares que en la actualidad carezcan de esa protección.
2.- Disponibilidad de servicios, materiales, facilidades e infraestructura.
Una vivienda adecuada debe contener ciertos servicios indispensables para la salud, la seguridad, la comodidad y la nutrición. Todos los beneficiarios del derecho a una vivienda adecuada deberían tener acceso permanente a recursos naturales y comunes, agua potable, energía eléctrica, instalaciones sanitarias y de aseo, de almacenamiento de alimentos, de eliminación de desechos, de drenaje, y a servicios de emergencia.
3.- Gastos soportables.
Los gastos personales o del hogar que entraña la vivienda deberían ser de un nivel que no impidiera ni comprometiera el logro y la satisfacción de otras necesidades básicas.
Los Estados parte deberían adoptar medidas para garantizar que el porcentaje de los gastos de vivienda sean, en general, conmensurados con los niveles de ingreso. Además de crear subsidios de vivienda para los que no pueden costearse una vivienda, así como formas y niveles de financiación que correspondan adecuadamente a las necesidades de vivienda.
De conformidad con el principio de la posibilidad de costear la vivienda, se debería proteger por medios adecuados a los inquilinos contra niveles o aumentos desproporcionados de los alquileres.
En las sociedades en que los materiales naturales constituyan las principales fuentes de material de construcción de vivienda, los Estados parte deberán adoptar medidas para garantizar la disponibilidad de esos materiales.
4.- Habitabilidad.
Una vivienda adecuada debe ser habitable, en sentido de poder ofrecer espacio adecuado a sus ocupantes y de protegerlos del frío, la humedad, el calor, la lluvia, el viento u otras amenazas para la salud, de riesgos estructurales y de vectores de enfermedad.
Debe garantizar también la seguridad física de los ocupantes. Por ello, el Comité exhortó a los Estados Partes a que apliquen ampliamente los Principios de Higiene de la Vivienda establecidos por la Organización Mundial de la Salud, al considerar a la vivienda como el factor ambiental que con más frecuencia está relacionado con las condiciones que favorecen las enfermedades en los análisis epidemiológicos, debido a que, de acuerdo a estos principios, una vivienda que deriva en condiciones de vida inadecuadas y deficientes se asocian invariablemente a tasas de mortalidad y morbilidad más elevadas.
5.- Asequibilidad.
La vivienda adecuada debe ser asequible a los que tengan derecho. Es decir, debe concederse a los grupos en situación de desventaja un acceso pleno y sostenible a los recursos adecuados para conseguirla.
En ese sentido, debería garantizarse a los grupos desfavorecidos su prioridad en la esfera de acceso a la vivienda, grupos desfavorecidos como: las personas de adultas mayores, la niñez, las personas con discapacidad, las personas enfermas terminales, las personas con VIH positivos, las víctimas de desastres naturales, las personas que viven en zonas en que suelen producirse desastres, entre otros.
De acuerdo con lo anterior, tanto las disposiciones como la política en materia de vivienda deben tener plenamente en cuenta las necesidades especiales de esos grupos. En muchos Estados parte, el mayor acceso a la tierra por sectores desprovistos de tierra o empobrecidos de la sociedad, debería ser el centro del objetivo de la política.
6.- Lugar.
La vivienda adecuada debe encontrarse en un lugar que permita el acceso a las opciones de empleo, los servicios de atención de la salud, centros de atención para niños, escuelas y otros servicios sociales. Esto debe ser así, debido a que en ciudades grandes y zonas rurales donde los costos temporales y financieros para llegar a los lugares de trabajo y volver de ellos impone exigencias excesivas en los presupuestos de las familias pobres.
De manera semejante, la vivienda no debe construirse en lugares contaminados ni en la proximidad inmediata de fuentes de contaminación que amenazan el derecho a la salud de los habitantes.
7.- Adecuación cultural.
La manera en que se construye la vivienda, los materiales de construcción utilizados y las políticas en que se apoyan deben permitir adecuadamente la expresión de la identidad cultural y la diversidad de la vivienda.
Las actividades vinculadas al desarrollo o la modernización en la esfera de la vivienda deben velar por que no se sacrifiquen las dimensiones culturales de la vivienda y porque se aseguren, entre otros, los servicios tecnológicos modernos.
Por lo anterior, se puede observar que los criterios internacionales considerados por el Comité son congruentes con el principio de interdependencia, pues el vocablo “vivienda adecuada” considera la interrelación que se da entre los derechos humanos, los reconoce como requisitos para su goce y correcto ejercicio y no se limita a la dignidad, sino que enriquece el concepto aportando elementos de seguridad en la tenencia de una vivienda y los gastos soportables.
Respecto a la creación de las primeras instituciones de crédito para vivienda, hay que destacar que su creación está vinculada al avance legislativo en materia de vivienda, como se observó con antelación, la Ley Federal del Trabajo estableció la obligación de los patrones de proporcionar habitación cómoda e higiénica a los trabajadores.
De esta manera, al mandatar el derecho de los trabajadores a gozar de una vivienda por parte del patrón, el gobierno tuvo que generar mecanismos para su construcción y adquisición. Debido a lo anterior, entre 1940 y 1970, se desarrollaron diversas acciones legislativas a partir del impulso modernizador que inició el Estado, con la creación de organismos, políticas y programas en el campo de la vivienda con fondos públicos y contribuciones por parte de los trabajadores urbanos y rurales.
Es así como, en 1963 se constituyó el Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda, que en el año 2001 se transformó como Sociedad Hipotecaria Federal, para impulsar el desarrollo de mercados y brindar créditos y garantías destinadas a la construcción, adquisición y mejora de vivienda dirigida a la población de ingresos medios y bajos(6).
En ese mismo sentido, en 1972 se creó el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, con una forma de financiamiento que consiste en reunir las aportaciones patronales del 5% del salario de los trabajadores, a fin de obtener un crédito de vivienda o el derecho a que sus ahorros les sean devueltos. Ese mismo año, se creó el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores al Servicio del Estado, como órgano desconcentrado del Instituto para la Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado, encargado de otorgar créditos para vivienda. Fondo que de acuerdo a su legislación, tiene por objeto establecer y operar un sistema de financiamiento que permita a los Trabajadores obtener crédito barato y suficiente, mediante préstamos con garantía hipotecaria en los casos que expresamente determine la Comisión Ejecutiva del Fondo de la Vivienda.
Asimismo, en 1981 se constituye el Fideicomiso del Fondo Nacional de Habitantes Populares, sectorizado por la entonces Secretaría de Desarrollo Social. Este fidecomiso proporciona únicamente subsidios mediante programas de ahorro y subsidio y atiende primordialmente a la población en situación de pobreza. Veinte años más tarde, se crea la Comisión Nacional de Vivienda, con el objetivo de que las personas ejerzan su derecho a una vivienda, mediante el diseño, coordinación y ejecución de los programas del gobierno.
De esta manera, con el subsidio a la vivienda por parte del Estado, así como los créditos y ahorro para la vivienda de los trabajadores, surgieron las llamadas viviendas de interés social, con el objetivo de dar respuesta a la clase trabajadora del país que se acercaba a las zonas urbanas en busca de empleo y de mejores oportunidades.
Cabe destacar que, entre los proyectos de fomento a la vivienda para los trabajadores, que fueron construidos durante los años en que el Estado impulsó la construcción de conjuntos habitacionales para sus trabajadores sobresalen: el proyecto del Centro Urbano Presidente Miguel Alemán (1947); Conjunto Habitacional, Unidad Independencia (1960); el Conjunto Nonoalco-Tlatelolco (1964); y el Conjunto Habitacional Integración Latinoamericana (1970), entre otros.
Sin embargo, es a partir de las reformas en materia de uso de suelo ejidal, durante el periodo del presidente Carlos Salinas, que surgieron diversas empresas que se dedicaron a construir conjuntos habitacionales de carácter social, con las mismas características físicas, ocupando extensiones enormes de tierra, ubicados en la periferia de las zonas urbanas.
De esta manera, empresas como Homex, Casas Geo, Urbi, Hogar, Grupo Ara, Sare, Sadasi, pasaron de construir 10,000 viviendas a 50,000 en tan sólo 5 o 10 años aproximadamente, impactando de manera directa al crecimiento de la mancha urbana de las ciudades centrales y posteriormente, extendiéndose por casi toda la República Mexicana.
Incrementándose, el crecimiento de este tipo de vivienda de interés social en el año 2000 con la presidencia de Vicente Fox Quezada, el cual, con un ritmo anual de financiamiento de 750,000 viviendas, logró un crecimiento de 2,350,000 viviendas en su sexenio, pretendiendo un ritmo de 2,300 viviendas por día, la mayoría en la periferia de las ciudades(10).
De esta manera, en los últimos años los problemas de ese desarrollo aumentaron, sobre todo el crecimiento enorme de la mancha urbana y la carencia de una planeación de esa expansión. En ese sentido, la mayoría de los proyectos de vivienda social todavía carece de un diseño integral.
Sobre esa tesitura, para efectos de esta iniciativa resulta relevante observar cuál es la situación de los conjuntos condominales o habitacionales construidos en esta Ciudad.
En ese sentido, de acuerdo con el Diario Milenio, la Procuraduría Social informó en 2014, que en la Ciudad de México existían 7 mil 234 conjuntos habitacionales, en los cuales habita una cuarta parte de los capitalinos, es decir, poco más de 3 millones y medio de personas; de esa cifra, cerca de un millón viven en condominios deteriorados y en condiciones de riesgo.
Para esta Procuraduría, seis de cada 10 unidades habitacionales ya rebasaron su periodo de vida útil y dos de cada diez tiene severo deterioro debido a la falta de mantenimiento.
Además, de acuerdo a este Diario, el Diagnóstico para la Ejecución del Programa de Reordenamiento y Rescate de Unidades Habitacionales, elaborado por la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano, establece que los principales problemas detectados en los conjuntos habitacionales de la Ciudad, son la apropiación y falta de mantenimiento en zonas comunes, áreas verdes y problemas respecto al pago de cuotas, lo que repercute en su deterioro y posterior abandono, afectando la plusvalía y la de la zona urbana.
Dicho estudio, reconoce que las administraciones en los conjuntos habitacionales son el eje central para el mantenimiento y ejecución de acciones encaminadas a solventar los problemas de deterioro, pero la falta de pago de las personas condóminas se origina por los bajos ingresos que perciben los vecinos, el hecho de que algunos no son dueños o que hay viviendas deshabitadas.
En ese sentido, la falta de acciones y el cumplimiento de los administradores han sido factores por los cuales el deterioro ha crecido. También, la morosidad en el pago del mantenimiento de las áreas comunes de la unidad en su conjunto, es un factor importante, esto se puede explicar por la poca información sobre las obligaciones que tienen las personas condóminas y porque hay residentes que solo arrendan la vivienda y no se comprometen a mantenerla en buenas condiciones.
Al respecto, de acuerdo con la Procuraduría Social, de las 7 mil 169 quejas condominales recibidas entre 2013 y 2014, la mitad correspondieron a la morosidad en los pagos. Además, siete de cada diez unidades habitacionales no pagan el mantenimiento de las áreas verdes comunes(12).
De acuerdo con lo anterior, el buen estado y conservación de los condominios depende en mucho de la responsabilidad y puntualidad de las personas condóminas y poseedoras para pagar sus cuotas.
En ese sentido, la morosidad se justifica debido a dos circunstancias: por el desconocimiento de mantenimiento o que no se cuenta con los recursos económicos suficientes para los pagos y, por otro lado, por la desconfianza que existe hacia las administraciones, ya que han existido casos de fraude y malversación de fondos en algunos conjuntos habitacionales.
De acuerdo con el Diario Milenio, también la Procuraduría Social informó, que poco más de 3 millones 500 mil personas que viven bajo el régimen de condominio en la Ciudad de México están expuestas a administraciones fraudulentas, dado que tres cuartas partes de los encargados de alrededor de 8 mil edificios y unidades habitacionales no se registran ante la Procuraduría Social de la Ciudad de México. Y de acuerdo, con la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles ese registro es obligatorio, ya que no hacerlo es una situación ilegal.
De acuerdo con la dependencia del gobierno de la Ciudad, en 2014 serían al menos 6 mil los inmuebles donde gran parte de sus vecinos no saben en qué se invierten sus cuotas mensuales por concepto de mantenimiento. En ese sentido, la ley establece que los administradores y comités de vigilancia duren en el cargo tres años; sin embargo, hay casos de administradores que rebasan incluso los 15 años en el puesto, lo cual deriva en malos manejos del dinero, compras amañadas de materiales para mejoras de los edificios y apropiación de espacios comerciales y colectivos que son comunitarios.
También, la Procuraduría Social informó que hay otros problemas que afectan a quienes viven en grandes unidades habitacionales de la ciudad, tales como: la Unidad Habitacional Vicente Guerrero o Ermita Zaragoza, en la Alcaldía de Iztapalapa; Picos de Infonavit, en la Alcaldía de Iztacalco; o el Rosario, en la Alcaldía de Azcapotzalco, entre otras. Esos problemas, de acuerdo con la Procuraduría, son el incumplimiento del pago de mantenimiento, el ruido y la falta de cajones de estacionamiento.
Problemas, que en un conjunto habitacional se pueden suscitar de diversas formas, como por ejemplo fiestas a altas horas de la noche que incomodan y molestan a los demás; quien empieza a taladrar o a martillar la pared rompiendo la tranquilidad nocturna, o quienes tienen perros o gatos en su departamento y cuando los pasean no levantan las heces; personas que se estacionan en un cajón de estacionamiento que no es el suyo, entre otros.
Sin embargo, para la dependencia del gobierno de la ciudad, este no es un problema únicamente de vivienda de interés social, también es un problema que se presenta entre las personas que habitan las grandes torres o conjuntos en colonias de más alto nivel económico como la Condesa, Santa Fe o Bosque de las Lomas.
Además de lo anterior, la falta de estacionamiento provoca en diversas ocasiones la obstrucción de vías públicas por falta de planeación, como en el conjunto habitacional Torres de Quiroga, en Gustavo A. Madero, donde por la falta de cajones de estacionamiento, los vecinos aparcan sus vehículos en las calles aledañas al condominio e incluso en vías primarias, debido a que la desarrolladora no diseñó un estacionamiento.
Otra problemática que presentan los condominios de acuerdo a la Procuraduría Social, es la invasión de las áreas comunes. Debido a que, en algunas unidades habitacionales hay apropiación de jardines, los estacionamientos se convierten en bodegas o se cercan con jaulas, se adjudican para uso exclusivo andadores y pasillos o se construyen ampliaciones de la propiedad exclusiva. Esto es debido a la falta de conocimiento y porque la ley vigente no protege el bien común al no hacer suficientemente explícitas las prohibiciones y sanciones por su incumplimiento.
En ese sentido, estos problemas, tienen como resultado enojos, riñas, acusaciones y quejas ante la Procuraduría por parte de personas vecinas.
La Procuraduría, también ha informado que un problema al cual se enfrenta con frecuencia es la apatía por parte de las personas condóminas para participar en las asambleas e involucrarse en los temas de la organización y funcionamiento del conjunto habitacional y/o condominio. La cual, se genera por diversas causas, entre otras, las largas jornadas laborales y los complejos desplazamientos en la urbe, lo que provoca que las personas tengan poco tiempo para participar en las asambleas, otro factor que influye es la desfavorable experiencia con administraciones que incurrieron en mal manejo de recursos, falta de transparencia en el gasto de las cuotas, permanencia de las administraciones más allá del tiempo legal o uso político de los cargos de representación condominal.
Por otro lado, también existen problemas sociales de carácter transversal dentro de los condominios, como en los que predominan los grupos de edad de jóvenes y adultos mayores. Al respecto, la Procuraduría Social enfatizó en 2014, la importancia de promover la cultura de la paz en la resolución de conflictos, a fin de evitar relaciones vecinales fracturadas.
Lo anterior es parte de la problemática de los condominios y unidades habitacionales en la Ciudad de México, en ese sentido, la Ciudad cuenta con un marco normativo, que tiene por objeto regular la constitución, modificación, organización, funcionamiento,
administración y extinción del régimen de propiedad en condominio y regular las relaciones entre las personas condóminas y/o poseedoras y entre éstas y su administración.
Así, como establecer las bases para resolver las controversias, conciliar y arbitrar mediante la Procuraduría Social de la Ciudad de México o en lo que competa a otras autoridades judiciales o administrativas. De esta manera, se puede observar que es fundamental que la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles de esta Ciudad, que regula lo relativo a los condominios, se aplique de manera urgente, para que en el corto plazo se contribuya a aminorar las problemáticas que presenta la propiedad en condominio y se promueva una cultura condominal distinta.
Por lo anteriormente expuesto, propongo reformar diversas disposiciones de la Ley de Propiedad en condominio en los siguientes aspectos:
1.- Incorporando el lenguaje incluyente. De acuerdo con la Guía del Lenguaje Incluyente de la Comisión Nacional de Derechos Humanos, se refiere a toda expresión verbal o escrita que utiliza preferiblemente vocabulario neutro, o que hace explícito el femenino y el masculino. Asimismo, evita generalizaciones del masculino (masculino genérico), para situaciones o actividades donde aparecen mujeres y hombres. Con este lenguaje se busca eliminar todo tipo de expresiones y palabras que denigran o discriminan a las personas; que reproducen estereotipos de género; minimizan y frivolizan la violencia contra las mujeres.
Utilizar lenguaje incluyente y no sexista no va eliminar inmediatamente la desigualdad entre mujeres y hombres. No acabará con la discriminación o la exclusión, pero es una herramienta para que las mujeres y los grupos de población tradicional e históricamente excluidos sean nombrados y sean visibles.
En ese sentido, dependiendo de la idea, del contexto, de la naturaleza y objetivo del texto escrito o del mensaje verbal, se puede recurrir a diversos medios para visibilizar a las mujeres. Decir “personas, población, humanidad, ciudadanía” es una forma más neutral. En otras ocasiones será pertinente y hasta necesario mencionar a ambos sexos para enfatizar que las mujeres están presentes.
En materia de armonización legislativa y el proceso legislativo en sí mismo, hay esfuerzos importantes para que los instrumentos internacionales y las leyes nacionales, particularmente las referentes a derechos humanos (aunque no de manera exclusiva), contengan lenguaje incluyente y no sexista. Por ello, diversos organismos internacionales, particularmente la Oficina del Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los Derechos Humanos, el Fondo de las Naciones Unidas para la Ciencia y la Cultura, el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo y el Fondo de las Naciones Unidas para la Infancia, hacen énfasis entre los Estados sobre la importancia de legislar con perspectiva de género; lo que necesariamente obliga a usar lenguaje incluyente y no sexista.
2.- Actualización de las denominaciones de las dependencias encargadas de la aplicación de la Ley, así como la eliminación de preceptos repetitivos y utilización de un lenguaje sencillo.
Estas modificaciones, no son tarea menor, sino lo contrario es de suma importancia que las personas sujetas a la aplicación de esta ley, tengan claridad respecto de la competencia de las autoridades encargadas de su aplicación, es decir, tenga certeza de las instancias a las que pueden recurrir al encontrarse en cualquier situación prescrita en la Ley.
En ese sentido, también con la eliminación de preceptos que se repiten a lo largo del texto legal, y la incorporación de un lenguaje sencillo, se permite una mayor comprensión lo que facilita su consulta y permite que el texto sea comprendido y por consiguiente se aplique en mayor grado.
Lo anterior, es de relevancia, ya que, desde la óptica lingüística, si un lector no puede acceder al contenido semántico de un texto, es decir, al significado que pretende transmitir, dicho escrito no es comunicativo y pierde así la calidad de texto propiamente. Al respecto, países con democracias consolidadas han entendido y asumido como tarea primordial un giro lingüístico en sus políticas públicas y en los textos legales, para mejorar la confianza de los ciudadanos en sus instituciones.
Este giro lingüístico, es la adopción de un lenguaje claro, entendiendo como “lenguaje claro” el cual está redactado de forma sencilla y comprensible. En ese sentido, se debe concebir como una puerta de entrada a la democracia: todos deben tener acceso a los textos redactados por las autoridades, y este acceso no es un solo un acto físico de estar disponibles en un lugar, sino que significa el acceso a la comunicación con alguien.
Por tanto, esto pasa necesariamente por los textos legales, porque esos textos deben estar escritos en lenguaje claro, dado el derecho a comprenderlos de la ciudadanía, porque esta debe gozar de ese derecho. De este modo, un documento legal o mensaje en lenguaje sencillo y claro, privilegia un léxico, sintaxis y contenidos apropiados al entendimiento del lector, con un diseño que permite ubicar de manera inmediata lo importante, y se entiende con una lectura.
En ese sentido, en México se han realizado esfuerzos por hacer lineamientos para el uso de un lenguaje más sencillo, muestra de ello lo es el Manual para el Uso de un lenguaje de Ciudadanía e incluyente del Instituto Nacional Electoral, en el cual se establece que en diversas ocasiones hay tecnicismos en el lenguaje jurídico que no se pueden evitar, pero se debe privilegiar el uso del lenguaje sencillo para decir con mayor claridad aquello que puede ser incomprensible para el grueso de la población, por ello se debe buscar fortalecer el uso de un lenguaje coloquial accesible a todas las personas.
3.- Incorporar la figura del Condominio familiar: Debido a la necesidad de crear espacios habitables independientes en un inmueble familiar, a consecuencia de la carencia económica, las personas que forman parte de ese núcleo familiar, realizan construcciones horizontales o verticales según sea el caso, ya sea de forma ordenada o desordenada, sin ningún tipo de regulación respecto a los espacios que se construyen. Lo anterior, tiene como consecuencia diversos problemas a los que se enfrentan las siguientes generaciones cuando desean individualizar o enajenar el patrimonio otorgado por sus familiares.
Por ello, el gobierno de la Ciudad, para facilitar la regulación de este tipo de construcciones, creó la figura jurídica del condominio familiar, instrumento legal mediante el cual es posible regularizar las construcciones familiares, cumpliendo con determinados requisitos, para constituir el Régimen de Propiedad en Condominio, así como la individualización de las unidades privativas resultantes de predios propiedad de particulares, que carezcan de permisos y licencias, mediante facilidades administrativas y subsidios fiscales.
Lo anterior, para que, con base en esta figura jurídica, todas las personas integrantes de una familia que se encuentren sujetos a este tipo de propiedad de condominio familiar, sean sujetas de los derechos y obligaciones que se regulan en la Ley de Propiedad en Condominio, para que en la medida de lo posible, tengan condiciones de vida habitables y armónicas.
4.- Implementar mecanismos de cordialidad para la convivencia condominal: Actualmente, la Ciudad cuenta con un marco normativo, que tiene por objeto regular la constitución, modificación, organización, funcionamiento, administración y extinción del régimen de propiedad en condominio y regular las relaciones entre las personas condóminas y/o poseedoras y entre éstas y su administración.
Sin embargo, existen diversos aspectos que gozan de ambigüedad en la ley actual, entre otros, hacer explicitas las prohibiciones respecto a las áreas comunes, así como las sanciones por su incumplimiento, privilegiando el dialogo y la resolución no violenta de conflictos entre las personas; lo que contribuirá a tomar conciencia respecto a la importancia del respeto de las áreas que corresponden al uso y goce de todas las personas condóminas.
Para ello, es necesario establecer mecanismos cordiales para resolver las controversias, ya sea utilizando la figura de la conciliación o el arbitraje, mediante la Procuraduría Social de la Ciudad de México o en lo que competa a otras autoridades judiciales o administrativas, siempre privilegiando el equilibrio entre las partes, eliminando los tratos diferenciados.
De esta manera, se puede observar que es fundamental que se coadyuve en el ámbito legislativo a promover una cultura condominal distinta, y se resignifique la figura del régimen de propiedad en condominio, a partir de la idea de un lugar común que, en la medida de lo posible, sea un lugar que cumpla con los ejes rectores de una vivienda adecuada, tales como: la habitabilidad, la seguridad jurídica, los gastos soportables, el acceso a los servicios, entre otros.
De esta manera, se dotará de sentido a la legislación, otorgando certidumbre jurídica a las partes, con el conocimiento pleno de los derechos y obligaciones específicas para cada una, así como la obligación del Estado en cuanto a ser garante de su cumplimiento.
Es por lo anteriormente expuesto que sometemos a la consideración de esta Soberanía, el presente:
PROYECTO DE DECRETO POR EL QUE ABROGA LA LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL Y SE EXPIDE LA LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES DE LA CIUDAD DE MÉXICO
ÚNICO. Se ABROGA la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, y se EXPIDE la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles de la Ciudad de México
El diputado José Luis Rodríguez Díaz de León ha presentado 159 iniciativas en la I Legislatura del Congreso de la …
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INICIATIVA CON PROYECTO DE DECRETO POR EL QUE SE REFORMA EL ARTÍCULO QUINTO TRANSITORIO DE LA LEY DE MOVILIDAD DE …