Iniciativa para expedir la nueva Ley de propiedad en condominio en inmuebles

INICIATIVA CON PROYECTO DE DECRETO POR EL QUE ABROGA LA LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL Y SE EXPIDE LA LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES DE LA CIUDAD DE MÉXICO

MARGARITA SALDAÑA HERNÁNDEZ 

PRESIDENTA DE LA MESA DIRECTIVA DEL

CONGRESO DE LA CIUDAD DE MÉXICO, I LEGISLATURA

PRESENTE

Quienes suscribimos, Diputadas y Diputados integrantes de la I Legislatura del Congreso  de la Ciudad de México, con fundamento en lo dispuesto por el artículo 122, Apartado  A, fracción II, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; artículos 29,  Apartado D, párrafo primero, inciso a); y 30, Numeral 1, inciso b), de la Constitución  Política de la Ciudad de México; artículos 12, fracción II; y 13, fracción LXIV, de la Ley  Orgánica; y artículos 5, fracción I; 82; y 96, del Reglamento, ambos ordenamientos del  Congreso de la Ciudad de México, por medio del presente, sometemos a la  consideración de esta Soberanía, la siguiente:

INICIATIVA CON PROYECTO DE DECRETO POR EL QUE ABROGA LA LEY DE  PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL Y SE  EXPIDE LA LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES DE LA CIUDAD DE  MÉXICO 

Lo anterior, al tenor de la siguiente:

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS 

En México, existen diversos factores respecto a los antecedentes de la planeación,  implementación y administración de los programas, políticas y evaluación de vivienda. Dos factores de gran importancia que se han tomado en cuenta en el desarrollo del  derecho a la vivienda son los relativos a la evolución sociodemográfica y al orden  jurídico, factores estrechamente vinculados.

En el ámbito sociodemográfico son dos los aspectos que generan que la vivienda sea  considerada como parte de la agenda nacional del Estado mexicano; el incremento de  la población y el proceso de urbanización en el país a partir de los años cuarenta y  cincuenta.

Lo anterior es importante, porque antes de este periodo ni la densidad poblacional ni el  porcentaje de población urbana se consideró significativo para el análisis de la  problemática de suelo y vivienda. 

En ese sentido, el análisis sociodemográfico se puede separar en tres periodos:

• El de la explosión demográfica y el inicio de la concentración urbana (1950- 1970). En este período la población del país prácticamente se duplicó, lo que se  tradujo en una presión sobre el suelo para la construcción de vivienda; lo cual se  vincula directamente con los movimientos migratorios campo-ciudad, sin soslayar  las altas tasas de fecundidad. Es en este contexto que empiezan a aparecer las  primeras acciones del Estado mexicano en materia de vivienda, como los  programas de arrendamiento, incipiente crédito hipotecario y la formalización de  los fraccionamientos populares, al dotarles de infraestructura y servicios;
• El descenso de la tasa de crecimiento de la población, pero no así la de vivienda  (1970 – 1980). En este periodo las tasas de crecimiento de la vivienda urbana se  dispararon a magnitudes de 5 y casi 4 % respectivamente, mientras que las  rurales se quedaron en un rango del 1 %; lo anterior mostró la fuerza de la  concentración urbana que vivió México en esa época. Por lo que, en este periodo  comienza a adquirir importancia para el Estado mexicano el problema  habitacional y demográfico. En ese sentido, por un lado, se empezaron a  implementar políticas de control natal que coadyuvaron más tarde a reducir los  niveles de hacinamiento en las viviendas. Por otro lado, se incrementó la  generación de vivienda tanto formal como informal en un 10.17 % anual, además  de efectuarse el proceso de institucionalización de la política habitacional dentro  de las prioridades del gobierno federal, y
• El efecto de la estructura por edad de la población en el mantenimiento de la  demanda (1990-2000). En este periodo, el 61 % de la población nacional se  ubicó en zonas urbanas, esto es, en 364 ciudades que ocupan el 0.04 % del  territorio nacional. Ahora bien, si se incluyen en esta definición a las localidades  mayores de 2,500 habitantes, entonces la población urbana se incrementó a  prácticamente 75 %. Como es de suponer, los conflictos por el suelo y las  deficiencias en cuanto a infraestructura y hacinamiento se incrementaron en ese  periodo debido a que la tasa de crecimiento de la vivienda urbana se ha  mantenido prácticamente estable desde 1980, a pesar de que la de población ha  experimentado un descenso dramático⁽²⁾.

Es importante observar que, durante los años 80 y 90, se produjo una redefinición en la  acción del Estado en materia de vivienda como resultado de un nuevo marco de  reestructuración nacional y global en la economía mundial.

Desde entonces, la participación estatal en los programas de vivienda se ha restringido  a la promoción y financiamiento habitacional, estimulando con ello la participación social  y privada a fin de que construyan y financien la construcción de viviendas.

En ese orden de ideas, respecto a la evolución de la regulación del derecho a la  vivienda, se puede observar que la primera contribución proviene de la discusión que el  Constituyente de 1917 formuló con relación a las demandas originadas a favor de una  legislación de vivienda obrera en el artículo 123, fracción XII, de la Constitución.

En dicho precepto quedó plasmada la primera aproximación inicial a la exigencia  política de vivienda:

“En toda negociación agrícola, industrial, minera o cualquiera otra clase de  trabajo, los patrones estarán obligados a proporcionar a los trabajadores  habitaciones cómodas e higiénicas, por las que podrán cobrar rentas que no  excederán del medio por ciento mensual del valor catastral de las fincas.  Igualmente deberán establecer escuelas, enfermerías y demás servicios  necesarios a la comunidad”. 

De esta manera, las primeras modificaciones al artículo 123 incluyeron todo un conjunto  de ordenamientos que ampliaban la cobertura del derecho a la vivienda de las  personas trabajadoras, de la manera siguiente:

• En 1929 se otorgó al Congreso la facultad exclusiva para legislar en materia de  trabajo y áreas conexas, como las de vivienda (artículo73);
• La Ley del Trabajo de 1931, en su artículo 111, fracción III, reiteró la obligación a  los patrones de proporcionar habitación a los trabajadores;
• Se obligó a los patrones del campo no sólo a proporcionar habitaciones salubres,  gratuitamente, sino además espacio para la cría de animales de corral  (artículo 197, fracción I), y
• Se incorporó que, como pago al servicio doméstico, se incluyera una habitación  que sería considerada como parte del salario devengado (artículo 131).

Sin embargo, a pesar de que desde 1917 se estipuló en la Constitución Federal, el  derecho a una vivienda obrera no fue sino hasta 1983 que se estableció el derecho a  una vivienda digna:

“Artículo 4. …  

Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa. La Ley  establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal  objetivo.”  

Como puede observarse, a partir de 1983, con el reconocimiento a rango constitucional  del derecho a la vivienda digna, se le otorgó un sentido más amplio a este derecho, al  convertirlo en un derecho de todas las personas, dejando de ser un derecho constreñido  al ámbito laboral.

Sin embargo, a pesar de este gran avance legislativo, durante el Gobierno de Carlos  Salinas de Gortari, se llevaron a cabo importantes modificaciones en materia de  vivienda y desarrollo urbano que tuvieron grandes implicaciones para el país.

Se reformaron leyes relacionadas con el uso de suelo de tierras ejidales, dando la  oportunidad a ejidatarios y comuneros de negociar sus terrenos en forma privada con  agentes de este sector o con el sector público, lo que facilitó la incorporación del suelo  ejidal al servicio del desarrollo urbano, tierras que, al ser adquiridas a muy bajo costo  por grandes empresas, se convirtieron en los desarrollos habitacionales alejados de las  ciudades que proliferarían en el futuro.

Con la reforma de junio de 2011 a la Constitución Federal, el derecho a la vivienda  digna se reconoce como un derecho humano al cual deben acceder todas las personas,  derecho que debe ser tomado en cuenta con base en la regulación constitucional y en los  tratados internacionales.

En ese sentido, adquiere relevancia el marco normativo internacional, en el cual el  derecho a la vivienda es reconocido como un derecho humano consagrado en la  Declaración Universal de Derechos Humanos, al establecer en el artículo 25, numeral 1:

“Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure,  así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación,  el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales  necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso de desempleo,  enfermedad, invalidez, viudez, vejez u otros casos de pérdida de sus medios  de subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad”. 

En ese mismo sentido, el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y  Culturales, establece en el artículo 11, numeral 1, establece que:

“Los Estados Parte en el presente Pacto reconocen el derecho de toda  persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso  alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las  condiciones de existencia. Los Estados parte tomarán medidas apropiadas  para asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo a este efecto la  importancia esencial de la cooperación internacional fundada en el libre  consentimiento”. 

Al respecto, la Observación General No. 4 del Comité de Derechos Económicos, Sociales  y Culturales de las Naciones Unidas, organismo encargado de supervisar la aplicación  del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales. En su numeral 4,  ha establecido que la comunidad internacional ha reafirmado con frecuencia la  importancia del pleno respeto del derecho a una vivienda adecuada, sin embargo, sigue  existiendo un abismo preocupante entre las normas fijadas en el Pacto y la situación que  rige en muchas regiones del mundo.

Además, enfatiza que el derecho a la vivienda no se debe interpretar en un sentido  estricto o restrictivo que lo equipare, por ejemplo, con el hecho de tener un lugar para  resguardarse o lo considere exclusivamente como una comodidad. Sino que debe  considerarse como el derecho a vivir en un lugar con seguridad, paz y dignidad. En ese  sentido, de acuerdo con esta Observación, no se debe entender el término de vivienda a  secas, sino en un sentido amplio de vivienda adecuada.

La Comisión de Asentamientos Humanos y la Estrategia Mundial de Vivienda hasta el  año 2000 han establecido en sus observaciones en el párrafo quinto que:

“El concepto de vivienda adecuada, significa disponer de un lugar donde  poderse aislar si se desea, espacio adecuado, seguridad adecuada,  iluminación y ventilación adecuadas, una infraestructura básica adecuada y  una situación en relación con el trabajo y los servicios básicos, todo ello a  un costo razonable”.  

Por ello, el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de las Naciones Unidas  ha establecido que el derecho a una vivienda adecuada se debe distinguir con base en  7 ejes rectores a los que debe sujetarse:

1.- Seguridad jurídica de la tenencia. La tenencia adopta una variedad de formas,  como el alquiler, la vivienda en cooperativa, el arriendo, la ocupación por el  propietario, la vivienda de emergencia y los asentamientos informales, incluida la  ocupación de tierra o propiedad. Sea cual fuere el tipo de tenencia, todas las personas  deben gozar de cierto grado de seguridad de tenencia que les garantice una protección  legal contra el desahucio, el hostigamiento u otras amenazas.

Por consiguiente, los Estados parte deben adoptar inmediatamente medidas destinadas  a conferir seguridad legal de tenencia a las personas y los hogares que en la actualidad  carezcan de esa protección.

2.- Disponibilidad de servicios, materiales, facilidades e infraestructura. 

Una vivienda adecuada debe contener ciertos servicios indispensables para la salud, la  seguridad, la comodidad y la nutrición. Todos los beneficiarios del derecho a una  vivienda adecuada deberían tener acceso permanente a recursos naturales y comunes,  agua potable, energía eléctrica, instalaciones sanitarias y de aseo, de almacenamiento  de alimentos, de eliminación de desechos, de drenaje, y a servicios de emergencia.

3.- Gastos soportables. 

Los gastos personales o del hogar que entraña la vivienda deberían ser de un nivel que  no impidiera ni comprometiera el logro y la satisfacción de otras necesidades básicas.

Los Estados parte deberían adoptar medidas para garantizar que el porcentaje de los  gastos de vivienda sean, en general, conmensurados con los niveles de ingreso. Además  de crear subsidios de vivienda para los que no pueden costearse una vivienda, así como  formas y niveles de financiación que correspondan adecuadamente a las necesidades de  vivienda.

De conformidad con el principio de la posibilidad de costear la vivienda, se debería  proteger por medios adecuados a los inquilinos contra niveles o aumentos  desproporcionados de los alquileres.

En las sociedades en que los materiales naturales constituyan las principales fuentes de  material de construcción de vivienda, los Estados parte deberán adoptar medidas para  garantizar la disponibilidad de esos materiales.

4.- Habitabilidad. 

Una vivienda adecuada debe ser habitable, en sentido de poder ofrecer espacio  adecuado a sus ocupantes y de protegerlos del frío, la humedad, el calor, la lluvia, el  viento u otras amenazas para la salud, de riesgos estructurales y de vectores de  enfermedad.

Debe garantizar también la seguridad física de los ocupantes. Por ello, el Comité  exhortó a los Estados Partes a que apliquen ampliamente los Principios de Higiene de la  Vivienda establecidos por la Organización Mundial de la Salud, al considerar a la  vivienda como el factor ambiental que con más frecuencia está relacionado con las  condiciones que favorecen las enfermedades en los análisis epidemiológicos, debido a  que, de acuerdo a estos principios, una vivienda que deriva en condiciones de vida  inadecuadas y deficientes se asocian invariablemente a tasas de mortalidad y  morbilidad más elevadas.

5.- Asequibilidad. 

La vivienda adecuada debe ser asequible a los que tengan derecho. Es decir, debe  concederse a los grupos en situación de desventaja un acceso pleno y sostenible a los  recursos adecuados para conseguirla.

En ese sentido, debería garantizarse a los grupos desfavorecidos su prioridad en la  esfera de acceso a la vivienda, grupos desfavorecidos como: las personas de adultas  mayores, la niñez, las personas con discapacidad, las personas enfermas terminales, las  personas con VIH positivos, las víctimas de desastres naturales, las personas que viven en  zonas en que suelen producirse desastres, entre otros.

De acuerdo con lo anterior, tanto las disposiciones como la política en materia de  vivienda deben tener plenamente en cuenta las necesidades especiales de esos grupos.  En muchos Estados parte, el mayor acceso a la tierra por sectores desprovistos de tierra  o empobrecidos de la sociedad, debería ser el centro del objetivo de la política.

6.- Lugar. 

La vivienda adecuada debe encontrarse en un lugar que permita el acceso a las  opciones de empleo, los servicios de atención de la salud, centros de atención para niños,  escuelas y otros servicios sociales. Esto debe ser así, debido a que en ciudades grandes  y zonas rurales donde los costos temporales y financieros para llegar a los lugares de  trabajo y volver de ellos impone exigencias excesivas en los presupuestos de las familias  pobres.

De manera semejante, la vivienda no debe construirse en lugares contaminados ni en la  proximidad inmediata de fuentes de contaminación que amenazan el derecho a la salud  de los habitantes.

7.- Adecuación cultural. 

La manera en que se construye la vivienda, los materiales de construcción utilizados y las  políticas en que se apoyan deben permitir adecuadamente la expresión de la identidad  cultural y la diversidad de la vivienda.

Las actividades vinculadas al desarrollo o la modernización en la esfera de la vivienda  deben velar por que no se sacrifiquen las dimensiones culturales de la vivienda y porque  se aseguren, entre otros, los servicios tecnológicos modernos.

Por lo anterior, se puede observar que los criterios internacionales considerados por el  Comité son congruentes con el principio de interdependencia, pues el vocablo “vivienda  adecuada” considera la interrelación que se da entre los derechos humanos, los reconoce  como requisitos para su goce y correcto ejercicio y no se limita a la dignidad, sino que enriquece el concepto aportando elementos de seguridad en la tenencia de una vivienda  y los gastos soportables.

Respecto a la creación de las primeras instituciones de crédito para vivienda, hay que  destacar que su creación está vinculada al avance legislativo en materia de vivienda,  como se observó con antelación, la Ley Federal del Trabajo estableció la obligación de  los patrones de proporcionar habitación cómoda e higiénica a los trabajadores.

De esta manera, al mandatar el derecho de los trabajadores a gozar de una vivienda  por parte del patrón, el gobierno tuvo que generar mecanismos para su construcción y  adquisición. Debido a lo anterior, entre 1940 y 1970, se desarrollaron diversas acciones  legislativas a partir del impulso modernizador que inició el Estado, con la creación de  organismos, políticas y programas en el campo de la vivienda con fondos públicos y  contribuciones por parte de los trabajadores urbanos y rurales.

Es así como, en 1963 se constituyó el Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a  la Vivienda, que en el año 2001 se transformó como Sociedad Hipotecaria Federal,  para impulsar el desarrollo de mercados y brindar créditos y garantías destinadas a la  construcción, adquisición y mejora de vivienda dirigida a la población de ingresos  medios y bajos⁽⁶⁾.

En ese mismo sentido, en 1972 se creó el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda  para los Trabajadores, con una forma de financiamiento que consiste en reunir las  aportaciones patronales del 5% del salario de los trabajadores, a fin de obtener un  crédito de vivienda o el derecho a que sus ahorros les sean devueltos. Ese mismo año, se  creó el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los  Trabajadores al Servicio del Estado, como órgano desconcentrado del Instituto para la  Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado, encargado de otorgar  créditos para vivienda. Fondo que de acuerdo a su legislación, tiene por objeto  establecer y operar un sistema de financiamiento que permita a los Trabajadores  obtener crédito barato y suficiente, mediante préstamos con garantía hipotecaria en los  casos que expresamente determine la Comisión Ejecutiva del Fondo de la Vivienda.

Asimismo, en 1981 se constituye el Fideicomiso del Fondo Nacional de Habitantes  Populares, sectorizado por la entonces Secretaría de Desarrollo Social. Este fidecomiso  proporciona únicamente subsidios mediante programas de ahorro y subsidio y atiende  primordialmente a la población en situación de pobreza. Veinte años más tarde, se crea  la Comisión Nacional de Vivienda, con el objetivo de que las personas ejerzan su  derecho a una vivienda, mediante el diseño, coordinación y ejecución de los programas  del gobierno.

De esta manera, con el subsidio a la vivienda por parte del Estado, así como los créditos  y ahorro para la vivienda de los trabajadores, surgieron las llamadas viviendas de  interés social, con el objetivo de dar respuesta a la clase trabajadora del país que se  acercaba a las zonas urbanas en busca de empleo y de mejores oportunidades.

Cabe destacar que, entre los proyectos de fomento a la vivienda para los trabajadores,  que fueron construidos durante los años en que el Estado impulsó la construcción de  conjuntos habitacionales para sus trabajadores sobresalen: el proyecto del Centro  Urbano Presidente Miguel Alemán (1947); Conjunto Habitacional, Unidad Independencia  (1960); el Conjunto Nonoalco-Tlatelolco (1964); y el Conjunto Habitacional Integración  Latinoamericana (1970), entre otros.

Sin embargo, es a partir de las reformas en materia de uso de suelo ejidal, durante el  periodo del presidente Carlos Salinas, que surgieron diversas empresas que se  dedicaron a construir conjuntos habitacionales de carácter social, con las mismas  características físicas, ocupando extensiones enormes de tierra, ubicados en la periferia  de las zonas urbanas.

De esta manera, empresas como Homex, Casas Geo, Urbi, Hogar, Grupo Ara, Sare,  Sadasi, pasaron de construir 10,000 viviendas a 50,000 en tan sólo 5 o 10 años  aproximadamente, impactando de manera directa al crecimiento de la mancha urbana  de las ciudades centrales y posteriormente, extendiéndose por casi toda la República  Mexicana.

Incrementándose, el crecimiento de este tipo de vivienda de interés social en el año  2000 con la presidencia de Vicente Fox Quezada, el cual, con un ritmo anual de  financiamiento de 750,000 viviendas, logró un crecimiento de 2,350,000 viviendas en su  sexenio, pretendiendo un ritmo de 2,300 viviendas por día, la mayoría en la periferia  de las ciudades⁽¹⁰⁾.

De esta manera, en los últimos años los problemas de ese desarrollo aumentaron, sobre  todo el crecimiento enorme de la mancha urbana y la carencia de una planeación de  esa expansión. En ese sentido, la mayoría de los proyectos de vivienda social todavía  carece de un diseño integral.

Sobre esa tesitura, para efectos de esta iniciativa resulta relevante observar cuál es la  situación de los conjuntos condominales o habitacionales construidos en esta Ciudad.

En ese sentido, de acuerdo con el Diario Milenio, la Procuraduría Social informó en 2014,  que en la Ciudad de México existían 7 mil 234 conjuntos habitacionales, en los cuales  habita una cuarta parte de los capitalinos, es decir, poco más de 3 millones y medio de  personas; de esa cifra, cerca de un millón viven en condominios deteriorados y en  condiciones de riesgo.

Para esta Procuraduría, seis de cada 10 unidades habitacionales ya rebasaron su  periodo de vida útil y dos de cada diez tiene severo deterioro debido a la falta de  mantenimiento.

Además, de acuerdo a este Diario, el Diagnóstico para la Ejecución del Programa de  Reordenamiento y Rescate de Unidades Habitacionales, elaborado por la Subsecretaría  de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y  Urbano, establece que los principales problemas detectados en los conjuntos  habitacionales de la Ciudad, son la apropiación y falta de mantenimiento en zonas  comunes, áreas verdes y problemas respecto al pago de cuotas, lo que repercute en su  deterioro y posterior abandono, afectando la plusvalía y la de la zona urbana.

Dicho estudio, reconoce que las administraciones en los conjuntos habitacionales son el eje  central para el mantenimiento y ejecución de acciones encaminadas a solventar los  problemas de deterioro, pero la falta de pago de las personas condóminas se origina  por los bajos ingresos que perciben los vecinos, el hecho de que algunos no son dueños o  que hay viviendas deshabitadas.

En ese sentido, la falta de acciones y el cumplimiento de los administradores han sido  factores por los cuales el deterioro ha crecido. También, la morosidad en el pago del  mantenimiento de las áreas comunes de la unidad en su conjunto, es un factor importante,  esto se puede explicar por la poca información sobre las obligaciones que tienen las  personas condóminas y porque hay residentes que solo arrendan la vivienda y no se  comprometen a mantenerla en buenas condiciones.

Al respecto, de acuerdo con la Procuraduría Social, de las 7 mil 169 quejas  condominales recibidas entre 2013 y 2014, la mitad correspondieron a la morosidad en  los pagos. Además, siete de cada diez unidades habitacionales no pagan el  mantenimiento de las áreas verdes comunes⁽¹²⁾.

De acuerdo con lo anterior, el buen estado y conservación de los condominios depende  en mucho de la responsabilidad y puntualidad de las personas condóminas y  poseedoras para pagar sus cuotas.

En ese sentido, la morosidad se justifica debido a dos circunstancias: por el  desconocimiento de mantenimiento o que no se cuenta con los recursos económicos  suficientes para los pagos y, por otro lado, por la desconfianza que existe hacia las  administraciones, ya que han existido casos de fraude y malversación de fondos en  algunos conjuntos habitacionales.

De acuerdo con el Diario Milenio, también la Procuraduría Social informó, que poco más  de 3 millones 500 mil personas que viven bajo el régimen de condominio en la Ciudad  de México están expuestas a administraciones fraudulentas, dado que tres cuartas  partes de los encargados de alrededor de 8 mil edificios y unidades habitacionales no  se registran ante la Procuraduría Social de la Ciudad de México. Y de acuerdo, con la  Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles ese registro es obligatorio, ya que no  hacerlo es una situación ilegal.

De acuerdo con la dependencia del gobierno de la Ciudad, en 2014 serían al menos 6  mil los inmuebles donde gran parte de sus vecinos no saben en qué se invierten sus cuotas  mensuales por concepto de mantenimiento. En ese sentido, la ley establece que los  administradores y comités de vigilancia duren en el cargo tres años; sin embargo, hay  casos de administradores que rebasan incluso los 15 años en el puesto, lo cual deriva en  malos manejos del dinero, compras amañadas de materiales para mejoras de los  edificios y apropiación de espacios comerciales y colectivos que son comunitarios.

También, la Procuraduría Social informó que hay otros problemas que afectan a quienes  viven en grandes unidades habitacionales de la ciudad, tales como: la Unidad  Habitacional Vicente Guerrero o Ermita Zaragoza, en la Alcaldía de Iztapalapa; Picos  de Infonavit, en la Alcaldía de Iztacalco; o el Rosario, en la Alcaldía de Azcapotzalco,  entre otras. Esos problemas, de acuerdo con la Procuraduría, son el incumplimiento del  pago de mantenimiento, el ruido y la falta de cajones de estacionamiento.

Problemas, que en un conjunto habitacional se pueden suscitar de diversas formas, como  por ejemplo fiestas a altas horas de la noche que incomodan y molestan a los demás;  quien empieza a taladrar o a martillar la pared rompiendo la tranquilidad nocturna, o  quienes tienen perros o gatos en su departamento y cuando los pasean no levantan las  heces; personas que se estacionan en un cajón de estacionamiento que no es el suyo,  entre otros.

Sin embargo, para la dependencia del gobierno de la ciudad, este no es un problema  únicamente de vivienda de interés social, también es un problema que se presenta entre  las personas que habitan las grandes torres o conjuntos en colonias de más alto nivel  económico como la Condesa, Santa Fe o Bosque de las Lomas.

Además de lo anterior, la falta de estacionamiento provoca en diversas ocasiones la  obstrucción de vías públicas por falta de planeación, como en el conjunto habitacional  Torres de Quiroga, en Gustavo A. Madero, donde por la falta de cajones de  estacionamiento, los vecinos aparcan sus vehículos en las calles aledañas al condominio e  incluso en vías primarias, debido a que la desarrolladora no diseñó un  estacionamiento.

Otra problemática que presentan los condominios de acuerdo a la Procuraduría Social,  es la invasión de las áreas comunes. Debido a que, en algunas unidades habitacionales  hay apropiación de jardines, los estacionamientos se convierten en bodegas o se cercan  con jaulas, se adjudican para uso exclusivo andadores y pasillos o se construyen  ampliaciones de la propiedad exclusiva. Esto es debido a la falta de conocimiento y  porque la ley vigente no protege el bien común al no hacer suficientemente explícitas las  prohibiciones y sanciones por su incumplimiento.

En ese sentido, estos problemas, tienen como resultado enojos, riñas, acusaciones y quejas  ante la Procuraduría por parte de personas vecinas.

La Procuraduría, también ha informado que un problema al cual se enfrenta con  frecuencia es la apatía por parte de las personas condóminas para participar en las  asambleas e involucrarse en los temas de la organización y funcionamiento del conjunto  habitacional y/o condominio. La cual, se genera por diversas causas, entre otras, las  largas jornadas laborales y los complejos desplazamientos en la urbe, lo que provoca  que las personas tengan poco tiempo para participar en las asambleas, otro factor que  influye es la desfavorable experiencia con administraciones que incurrieron en mal  manejo de recursos, falta de transparencia en el gasto de las cuotas, permanencia de las  administraciones más allá del tiempo legal o uso político de los cargos de representación  condominal.

Por otro lado, también existen problemas sociales de carácter transversal dentro de los  condominios, como en los que predominan los grupos de edad de jóvenes y adultos  mayores. Al respecto, la Procuraduría Social enfatizó en 2014, la importancia de  promover la cultura de la paz en la resolución de conflictos, a fin de evitar relaciones  vecinales fracturadas.

Lo anterior es parte de la problemática de los condominios y unidades habitacionales en  la Ciudad de México, en ese sentido, la Ciudad cuenta con un marco normativo, que  tiene por objeto regular la constitución, modificación, organización, funcionamiento,

administración y extinción del régimen de propiedad en condominio y regular las  relaciones entre las personas condóminas y/o poseedoras y entre éstas y su  administración.

Así, como establecer las bases para resolver las controversias, conciliar y arbitrar  mediante la Procuraduría Social de la Ciudad de México o en lo que competa a otras  autoridades judiciales o administrativas. De esta manera, se puede observar que es  fundamental que la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles de esta Ciudad, que  regula lo relativo a los condominios, se aplique de manera urgente, para que en el corto  plazo se contribuya a aminorar las problemáticas que presenta la propiedad en  condominio y se promueva una cultura condominal distinta.

Por lo anteriormente expuesto, propongo reformar diversas disposiciones de la Ley de  Propiedad en condominio en los siguientes aspectos:

1.- Incorporando el lenguaje incluyente. De acuerdo con la Guía del Lenguaje Incluyente  de la Comisión Nacional de Derechos Humanos, se refiere a toda expresión verbal o  escrita que utiliza preferiblemente vocabulario neutro, o que hace explícito el femenino y  el masculino. Asimismo, evita generalizaciones del masculino (masculino genérico), para  situaciones o actividades donde aparecen mujeres y hombres. Con este lenguaje se busca  eliminar todo tipo de expresiones y palabras que denigran o discriminan a las personas;  que reproducen estereotipos de género; minimizan y frivolizan la violencia contra las  mujeres.

Utilizar lenguaje incluyente y no sexista no va eliminar inmediatamente la desigualdad  entre mujeres y hombres. No acabará con la discriminación o la exclusión, pero es una  herramienta para que las mujeres y los grupos de población tradicional e históricamente  excluidos sean nombrados y sean visibles.

En ese sentido, dependiendo de la idea, del contexto, de la naturaleza y objetivo del  texto escrito o del mensaje verbal, se puede recurrir a diversos medios para visibilizar a  las mujeres. Decir “personas, población, humanidad, ciudadanía” es una forma más  neutral. En otras ocasiones será pertinente y hasta necesario mencionar a ambos sexos  para enfatizar que las mujeres están presentes.

En materia de armonización legislativa y el proceso legislativo en sí mismo, hay esfuerzos  importantes para que los instrumentos internacionales y las leyes nacionales,  particularmente las referentes a derechos humanos (aunque no de manera exclusiva),  contengan lenguaje incluyente y no sexista. Por ello, diversos organismos internacionales,  particularmente la Oficina del Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los  Derechos Humanos, el Fondo de las Naciones Unidas para la Ciencia y la Cultura, el  Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo y el Fondo de las Naciones Unidas  para la Infancia, hacen énfasis entre los Estados sobre la importancia de legislar con  perspectiva de género; lo que necesariamente obliga a usar lenguaje incluyente y no  sexista.

2.- Actualización de las denominaciones de las dependencias encargadas de la  aplicación de la Ley, así como la eliminación de preceptos repetitivos y utilización de un  lenguaje sencillo.

Estas modificaciones, no son tarea menor, sino lo contrario es de suma importancia que  las personas sujetas a la aplicación de esta ley, tengan claridad respecto de la  competencia de las autoridades encargadas de su aplicación, es decir, tenga certeza de  las instancias a las que pueden recurrir al encontrarse en cualquier situación prescrita en  la Ley.

En ese sentido, también con la eliminación de preceptos que se repiten a lo largo del  texto legal, y la incorporación de un lenguaje sencillo, se permite una mayor comprensión  lo que facilita su consulta y permite que el texto sea comprendido y por consiguiente se  aplique en mayor grado.

Lo anterior, es de relevancia, ya que, desde la óptica lingüística, si un lector no puede  acceder al contenido semántico de un texto, es decir, al significado que pretende  transmitir, dicho escrito no es comunicativo y pierde así la calidad de texto propiamente.  Al respecto, países con democracias consolidadas han entendido y asumido como tarea  primordial un giro lingüístico en sus políticas públicas y en los textos legales, para  mejorar la confianza de los ciudadanos en sus instituciones.

Este giro lingüístico, es la adopción de un lenguaje claro, entendiendo como “lenguaje  claro” el cual está redactado de forma sencilla y comprensible. En ese sentido, se debe  concebir como una puerta de entrada a la democracia: todos deben tener acceso a los  textos redactados por las autoridades, y este acceso no es un solo un acto físico de estar  disponibles en un lugar, sino que significa el acceso a la comunicación con alguien.

Por tanto, esto pasa necesariamente por los textos legales, porque esos textos deben  estar escritos en lenguaje claro, dado el derecho a comprenderlos de la ciudadanía,  porque esta debe gozar de ese derecho. De este modo, un documento legal o mensaje  en lenguaje sencillo y claro, privilegia un léxico, sintaxis y contenidos apropiados al  entendimiento del lector, con un diseño que permite ubicar de manera inmediata lo  importante, y se entiende con una lectura.

En ese sentido, en México se han realizado esfuerzos por hacer lineamientos para el uso  de un lenguaje más sencillo, muestra de ello lo es el Manual para el Uso de un lenguaje  de Ciudadanía e incluyente del Instituto Nacional Electoral, en el cual se establece que  en diversas ocasiones hay tecnicismos en el lenguaje jurídico que no se pueden evitar,  pero se debe privilegiar el uso del lenguaje sencillo para decir con mayor claridad  aquello que puede ser incomprensible para el grueso de la población, por ello se debe  buscar fortalecer el uso de un lenguaje coloquial accesible a todas las personas.

3.- Incorporar la figura del Condominio familiar: Debido a la necesidad de crear  espacios habitables independientes en un inmueble familiar, a consecuencia de la  carencia económica, las personas que forman parte de ese núcleo familiar, realizan  construcciones horizontales o verticales según sea el caso, ya sea de forma ordenada o  desordenada, sin ningún tipo de regulación respecto a los espacios que se construyen. Lo  anterior, tiene como consecuencia diversos problemas a los que se enfrentan las  siguientes generaciones cuando desean individualizar o enajenar el patrimonio otorgado  por sus familiares.

Por ello, el gobierno de la Ciudad, para facilitar la regulación de este tipo de  construcciones, creó la figura jurídica del condominio familiar, instrumento legal mediante  el cual es posible regularizar las construcciones familiares, cumpliendo con determinados  requisitos, para constituir el Régimen de Propiedad en Condominio, así como la  individualización de las unidades privativas resultantes de predios propiedad de  particulares, que carezcan de permisos y licencias, mediante facilidades administrativas  y subsidios fiscales.

Lo anterior, para que, con base en esta figura jurídica, todas las personas integrantes de  una familia que se encuentren sujetos a este tipo de propiedad de condominio familiar,  sean sujetas de los derechos y obligaciones que se regulan en la Ley de Propiedad en  Condominio, para que en la medida de lo posible, tengan condiciones de vida  habitables y armónicas.

4.- Implementar mecanismos de cordialidad para la convivencia condominal:  Actualmente, la Ciudad cuenta con un marco normativo, que tiene por objeto regular la  constitución, modificación, organización, funcionamiento, administración y extinción del  régimen de propiedad en condominio y regular las relaciones entre las personas  condóminas y/o poseedoras y entre éstas y su administración.

Sin embargo, existen diversos aspectos que gozan de ambigüedad en la ley actual,  entre otros, hacer explicitas las prohibiciones respecto a las áreas comunes, así como las  sanciones por su incumplimiento, privilegiando el dialogo y la resolución no violenta de  conflictos entre las personas; lo que contribuirá a tomar conciencia respecto a la  importancia del respeto de las áreas que corresponden al uso y goce de todas las  personas condóminas.

Para ello, es necesario establecer mecanismos cordiales para resolver las controversias,  ya sea utilizando la figura de la conciliación o el arbitraje, mediante la Procuraduría  Social de la Ciudad de México o en lo que competa a otras autoridades judiciales o  administrativas, siempre privilegiando el equilibrio entre las partes, eliminando los tratos  diferenciados.

De esta manera, se puede observar que es fundamental que se coadyuve en el ámbito  legislativo a promover una cultura condominal distinta, y se resignifique la figura del  régimen de propiedad en condominio, a partir de la idea de un lugar común que, en la  medida de lo posible, sea un lugar que cumpla con los ejes rectores de una vivienda  adecuada, tales como: la habitabilidad, la seguridad jurídica, los gastos soportables, el  acceso a los servicios, entre otros.

De esta manera, se dotará de sentido a la legislación, otorgando certidumbre jurídica a  las partes, con el conocimiento pleno de los derechos y obligaciones específicas para  cada una, así como la obligación del Estado en cuanto a ser garante de su cumplimiento.

Es por lo anteriormente expuesto que sometemos a la consideración de esta Soberanía,  el presente:

PROYECTO DE DECRETO POR EL QUE ABROGA LA LEY DE PROPIEDAD EN  CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL Y SE EXPIDE LA LEY DE  PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES DE LA CIUDAD DE MÉXICO 

ÚNICO. Se ABROGA la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito  Federal, y se EXPIDE la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles de la Ciudad de  México